Si Va a Subir el IVA, ¿Interesa Comprar Vivienda Ya?

Es una muy interesante pregunta, muy bien explicado por E. García, de Idealista.es, que os muestro hoy, en Ecos de Prensa:

análisis de impacto de una hipotética subida del iva

La comisión europea (ce) ha pedido a españa retirar la desgravación fiscal por compra de vivienda y una subida general del iva. si el aumento de dicho impuesto llegase a la vivienda nueva podría traducirse en un importante incremento del esfuerzo que supone comprar una casa. realizamos un análisis sobre el nuevo e hipotético tipo impositivo que podría imponerse para que si estás pensando en comprar una vivienda a medio plazo puedas valorar cómo te afectaría, ya que dependiendo del escenario, el iva a pagar por una vivienda nueva podría subir entre un 100% y un 400%

ara bruselas, los impuestos en españa medidos mediante el ratio impuestos/pib, son de los más bajos de la unión europea, por lo que nos pide incrementar el iva. además, insinúa su malestar por la existencia del tipo reducido –al 8%- y un superreducido –al 4%-, que además es el que actualmente se aplica a la compra de vivienda nueva. este iva del 4% para vivienda nueva ha recibido ya varias críticas en europa, ya en teoría sólo puede realizarse cuando es vivienda social y crear un agravio comparativo con el resto de países

así, si el gobierno decide seguir las recomendaciones europeas, la carga fiscal sobre las viviendas podría verse incrementada a corto plazo de manera importante. y es que la compra de vivienda nueva podría dejar de estar gravada al actual 4% para pasar a estarlo al tipo reducido –el 8% actual, o más, si éste sube- o al 18% o más en caso de que se eliminasen, como sugiere bruselas, los tipos reducido y superreducido

¿a qué viviendas afectaría la subida del iva?

el iva es un impuesto que se aplica solamente a las viviendas nuevas. por eso, debes saber que:

1) si compras una vivienda de segunda mano –a un particular o a través de una agencia inmobiliaria-, la subida del iva no te afecta, pues el impuesto que pagarás por la compra será el de transmisiones patrimoniales (itp) y será de entre el 7% y el 8% según tu comunidad autónoma, al menos por el momento

2) tampoco se verían afectados la mayor parte de los pisos que venden los bancos. el motivo es que sólo se paga iva por la compra de vivienda nueva cuando se trata de la primera transmisión de la casa. en la mayor parte de los pisos de la banca, esta primera transmisión ya se ha dado, del promotor al banco, por lo que aunque en la vivienda no haya vivido todavía nadie, de cara a hacienda ya no se considera nueva y, por tanto, su compra implica el pago del itp

un comprador final sólo tendría que pagar iva al comprar la casa al banco si éste ha terminado de construir el piso, haciendo las veces de promotor, ya que en ese caso sí se consideraría primera transmisión

¿cuánto subiría? en el peor de los casos, hasta un 400%

dado que, como hemos visto, esta hipotética subida del iva no afectaría a las viviendas de segunda mano de particulares, agencias y bancos, puede decirse que los grandes perjudicados serían los promotores inmobiliarios, aquellos que venden vivienda nueva en primera transmisión

en este ejemplo vemos cómo afectaría la subida a una vivienda de 200.000 euros:

para una vivienda nueva de 200.000 euros, por la que actualmente se paga de iva un 4%, 8.000 euros, podría llegar a pagarse hasta 40.000 euros, un 400% más, dependiendo de la subida del iva. sin embargo, hay varios escenarios

a) si se elimina el iva superreducido y pasa a aplicarse el tipo reducido como estaba antes: se pagarían 16.000 euros en el momento de su compra. en vez de los actuales 8.000 euros. esto ya supone un aumento del  100%

b) si la vivienda pasa a ser gravada con el tipo reducido y éste se eleva como pretende bruselas: por ejemplo al 10%, el iva a pagar en la vivienda del ejemplo sería de 20.000 euros, se trataría ya de un alza de 12.000 euros frente a los 8.000 euros actuales

c) la cosa podría empeorar si se eliminaran los tipos reducidos y superreducidos del iva, como pide europa: en este caso, la vivienda nueva podría pasar a estar gravada al 18%, el tipo general que se aplica actualmente, lo que supondría el desembolso de 36.000 euros. aquí, ya estaríamos hablando de un alza del precio total de la vivienda de 28.000 euros, más de un 10%

d) pero podría ser peor aún… si además subiese el tipo general del iva como se especula y lo hiciera dos puntos, que podría ser incluso más-: el pago del iva llegaría a los 40.000 euros, es decir, un 400% más que ahora

en este último casi, comprar una vivienda nueva supondría casi un lujo, ya que una casa de 200.000 euros que actualmente tiene 8.000 euros de iva (208.000 euros en total), pasaría a costar 240.000 euros, lo que en la práctica supondría un encarecimiento de más del 15%

además, también hay que tener en cuenta que bruselas pide, además, que la desgravación por compra de vivienda desaparezca, lo que podría añadir aún más presión a los futuros compradores

¿cuándo se paga el iva?

hay que recordar que el iva de la vivienda se paga en el momento que se abona una cantidad. así, si se compra sobre plano y se van haciendo aportaciones periódicas, el iva a aplicar será el vigente en el momento de cada pago

así, será en el momento en el que se escriture la vivienda cuando habrá que hacer el mayor desembolso y, además, pagar la mayor parte del iva –el total menos las aportaciones que hayamos ido haciendo-. el tipo a aplicar sería el vigente en el momento de hacer el abono, por lo que una vivienda comprada sobre plano en la actualidad podría verse afectada por esta subida del ivaque nos llega desde europa si se entregase después de la subida del impuesto

recordamos que esto es un ejercicio posible, pero que actualmente es teórico, ya que de momento sólo se han tomado medidas en este sentido. en cualquier caso, la contundencia de las cifras recomiendan estar atentos a cualquier movimiento en los impuestos sobre vivienda, ya que podrían suponer un cambio radical en el escenario

La Auditoría a la Banca Podría Ser Mortal Para Muchas Empresas Inmobiliarias

Permitidme compartir con vosotros lo leído en Vozpópuli y extreno la sección Ecos de Prensa:

Las alarmas han saltado en el sector inmobiliario. La auditoría a la que se someterá el sector financiero preocupa y mucho a las principales empresas del sector por cuanto prevén que las valoraciones de los activos inmobiliarios que están en los balances de la banca serán objeto de una significativa revisión a la baja. El efecto sobre la cartera de las empresas de la industria se dejará sentir de inmediato.

La inquietud se ha instalado en el G-14, el lobby que agrupa a las principales empresas inmobiliarias del país. Después de mostrarse especialmente activa con la llegada del nuevo Gobierno de Mariano Rajoy, la asociación empresarial ha pisado el freno empujada por las circunstancias en torno al sector financiero.

Las reformas impulsadas por el Ejecutivo no han hecho sino incrementar la incertidumbre en el seno del G-14. La auditoría a la que se someterá la banca, que será articulada principalmente por Oliver Wyman y Roland Berger, es un punto especialmente espinoso. Las inmobiliarias consideran que la revisión a la baja que las firmas realizarán de los activos del ladrillo en los balances de la banca será significativa y repercutirá de forma negativa en las carteras de activos de las empresas de la industria.

El lobby inmobiliario considera que la revisión del valor de los activos inmobiliarios de la banca hará que las empresas del sector tengan que hacer lo propio con los suyos, lo que llevará a algunas compañías a una situación extremadamente complicada.

De hecho, una nueva vuelta de tuerca a la valoración de las carteras de las inmobiliarias supondría la puntilla para un sector que ya expuso al recién estrenado Gobierno de Rajoy una situación límite al inicio de la legislatura. Las peticiones iniciales del G-14 (relacionadas con la prórroga de la rebaja del IVA en la compra de nueva vivienda y la recuperación de la desgravación con efecto retroactivo) ya fueron con la coletilla de que si no se llevaban a cabo, la mayoría del sector estaría muerto.

Preocupación por el crédito

Pero una significativa revisión de los activos sería mortal para buena parte de la industria, lo que ha hecho que las alarmas se enciendan en el seno del lobby inmobiliario.

Por otra parte, las empresas del sector también consideran que las medidas incluidas en la reforma financiera no facilitan precisamente la recuperación del crédito. El G-14 contempla con inquietud cómo las cifras de desempleo no paran de incrementarse al mismo tiempo que las entidades financieras siguen sin facilitar créditos a las familias, en tanto en cuanto no terminan de aclarar su situación.

Este cóctel explosivo ha sido el protagonista de las últimas reuniones del lobby inmobiliario que, por el momento, se mantiene a la expectativa, en una calma tensa a la espera de novedades en torno al sector financiero.

 Raul Pozo (22-05-2012) 

Simiocracia

Un libro muy recomendable: "Simiocracia, Crónica de la Gran Resaca Económica"

Directiva Inmobiliaria Habla:

Hoy en Firma Invitada: Lluis Amiguet en La Contra sección de La Vanguaridia conversa con Laura Anguera. Directiva de Landscape:

Aprender del error


Disfruto escuchando a Laura Anguera hablar de las extravagancias del boom inmobiliario, que ella vivió como directiva de Landscape. Nos reímos de la soberbia de los nuevos ricos y de nosotros mismos, cuando nos creíamos millonarios. La sátira convierte los disparates en enseñanzas (todos los cometemos, pero sólo aprenden quienes saben burlarse de sí mismos). Sigo sus amargas reflexiones cuando la despidieron: "¿Para qué tanto máster y esfuerzo si todo es una farsa de listillos?". Hoy Laura Anguera -por suerte, dice ella, y añado yo que por mérito- es directora de servicios jurídicos del FC Barcelona. Y es que, concluye, trabajando los de siempre, también sabremos salir de esta.

A finales de los noventa, la vida de una pequeña caja era abrir cartillas y depósitos regalando vajillas y despertadores. Hacían hipotecas, pero sólo a clientes solventes por el 80% de la justa tasación.

Pero los precios empezaron a subir...

Los pequeños constructores tentaban a las cajas pidiendo crédito para sus primeras promociones. Fueron un éxito y, además de intereses, traían nuevos clientes a las cajas, que les vendía seguros, tarjetas y cuentas.

Y la burbuja empezó a hincharse.

De repente no es que fueras más listo si te comprabas un piso, es que eras tonto si no te comprabas tres. Quien vivía de alquiler se convirtió en un paria y además un inútil.

"Métete en la rueda", decían, y ganarás.

Yo me sentí tonta al comprar mi piso sobre plano y ver que otro compraba dos y, luego, con la venta de uno el listo se pagaba el otro.

"¿Cuántos pisos quiere?", preguntaban.

En el 2002 el promotor ya había aprendido y al inicio sólo vendía el 20% de los pisos -los peores- y después los buenos los iba colocando con incrementos sucesivos.

Chico listo.

Y los presidentes de las cajas también quisieron serlo: como el negocio no estaba en financiar la obra, sino en promoverla y venderla, crearon sus propias promotoras. En el 2006, la fiesta estaba en su apogeo. Los Cayenne hacían cola en los semáforos.

Era el utilitario del momento.

Caros todoterrenos comprados con créditos a 15 años iban a las residencias de la Cerdanya -aunque todo fuera asfalto-, mientras los promotores volaban: "¿Y vuestro avión? ¿Cuántas plazas tiene?". Y crecía el turismo inmobiliario exterior e interior.

¿A Kenia con lo que sobra de hipoteca?

Pagábamos coches y viajes con las hipotecas, que la banca se afanaba en ampliarte, y llegaban suecos, holandeses, alemanes..., a Barcelona y a toda España, para comprarse piso en un weekend. Y venderlos después.

Ladrillo exprés.

Y cuando la burbuja en España ya parecía agotada, un gurú profetizó que seguiría en Europa del Este con su entrada en la UE. Y los amigos juntaron dinero y pagaron promociones en Budapest o Varsovia. Los bloques fantasma españoles -vacíos- aún hacen sonreír a polacos, rumanos, húngaros...

¿Y nadie veía venir el pinchazo?

Un empleado ecuatoriano que conozco pidió en la caja un préstamo de 3.500 euros para la fianza de un alquiler. Se lo denegaron por insolvente. Un mes después, la misma caja le concedía sin pestañear 220.000 euros de hipoteca para comprarse un piso...

Alguien quería cobrar el bonus ya.

Los de las cajas sólo veían el bonus. Si hubieran visto el riesgo, aún conservarían todos el empleo. Los pueblos nos hacían pagarles las fiestas a cambio de acelerar expedientes: recuerdo a la hija de un alcalde darse el capricho de contratar a El Canto del Loco.

Hubo voces que advertían del riesgo.

Así llegamos al 2010: en España hay 25,8 millones de viviendas... ¡Una por cada 1,8 habitantes! ¡Niños y bebés incluidos! Y, sí, inspectores del Banco de España envían una carta a Economía alertando del "riesgo insostenible" de la banca en el inmobiliario.

Espero que no los expedientasen.

Los promotores organizaban concursos de misses con los bancos. Paseaban las promociones y las cajas pujaban por financiarlas. Así se expandían por toda España. Yo también estaba en la rueda. En el 2004 dejé el bufete: me fichó una inmobiliaria.

Yo la hubiera felicitado: era el futuro

.

Eso pensaba también la bolsa: en ocho meses la inmobiliaria Astroc pasó de 6,67 euros por acción a 72... Y todos nos sentíamos más ricos pensando que vivíamos en pisos que de pronto valían millones de euros.

¡Ojalá hubiéramos vendido entonces!

¿Para ir adónde? ¿A comprar un piso peor que ya valdría más del que habías vendido?

Y creíamos que aún podía subir más.

El 23 de abril del 2007 llegó el astrocazo (hoy cotiza a 0,073 euros) y en otoño la crisis subprime pinchaba del todo la burbuja. La banca, alarmada, colocó sus inmobiliarias a los propios promotores, que se endeudaron todavía más con ella para pagarlas: y así el sector financiero se ahogó aún más en un ladrillo con el precio ya en caída libre.

Todavía no vemos el suelo...

Y la banca se ha adjudicado activos inmobiliarios por valor de 70.000 millones de euros: una larga agonía de entidades, muchas zombis, asfixiadas por suelo y pisos invendibles y cada vez más devaluados.

Es el fin de dos siglos de cajas de ahorros de todos... ¡Ay!, y de su obra social.

Aquel inmigrante con hipoteca de 220.000 euros ha perdido su trabajo en la construcción y la caja ha ejecutado el préstamo, pero el piso no vale ni la mitad. Entre el 2008 y el 2011 la facturación de espectáculos por fiestas en los pueblos cayó un 80%.

Las burbujas estallaban... ¿Y usted?

Como la mayoría de miles de empleados de promotoras y constructoras, fui despedida. Me habían dicho que si estudiaba, trabajaba duro y cumplía mis compromisos..., el sistema cumpliría con los suyos. Pero sólo vi una burbuja de avaricia e improvisación de espabilados y aprovechados que estalló.

Todos hemos aprendido algo... Espero.

Me encerraba en casa por las tardes con mi gin-tonic, mi musiquita y el ordenador... No sabía lo que iba a salir, pero ya no pensaba en el paro. Acabé Boom y llegó el Barça y me rescató. Tengo suerte.

Lluis Amiguet  

Jóvenes y Vivienda

El nidito de los jóvenes, el acceso a la primera vivienda fuera del hogar materno, está más difícil que nunca en España. Para ilustrar algunos aspectos de la realidad, hemos tomado estadísticas del mercado de la vivienda tal como las recogemos en Nestoria y, uniéndolas a otras variables, nos muestran que las hipotecas están prohibitivas para la mayoría y el alquiler no es un solución alternativa. Eso en caso de que dispongas de trabajo, ya que con las tasas de paro crecientes... Mientras tanto, la crisis ha bajado los precios inmobiliarios, más en la venta que en el alquiler, pero ello no está repercutiendo entre las personas jóvenes: las tasas de emancipación también bajan.

Si no lo visualizas, pincha Aquí: nestoria.es 

En casa con mamá. Los datos sobre emancipación son del Observatorio Joven de la Vivienda (Objovi), una iniciativa dependiente del Consejo de la Juventud de España. Las personas menores de 25, particularmente, viven casi todas con sus padres y, además, en un año, la tasa de emancipación ha caído un 12 por cientp. De 25 a 30 años, hay más emancipación, pero no llegan a la mitad los que viven por su cuenta. 

La hipoteca, un sueño, y el alquiler difícil. Tener trabajo no asegura que las personas jóvenes dispongan de acceso fácil a una vivienda; instituciones financieras recomiendan que no se invierta en vivienda más del 30% de los ingresos. En esas condiciones, un "hogar", o pareja jóven media no llega a cubrir lo que cuesta la vivienda media (datos de Nestoria), y mucho menos una persona sola. En el gráfico se muestran la media española, y las de las comunidades en los extremos (la más cara y la más asequible), que son el País Vasco y Extremadura. La compra cuesta casi siete años de sueldo. Es un dato que recoge el Banco de España periódicamente: los años de renta necesarios para la adquisición de la vivienda. Años de sueldo completo, dedicado a la vivienda, se entiende, siete años en el Tibet, pero de ascético monje. Uno de los efectos de la crisis, indirecto, es la bajada de ese coeficiente. No obstante, éste sigue siendo más alto que hace una década.

En los cuadros hemos incluído también los precios medios de la vivienda en Nestoria por comunidades autónomas, y la evolución que han tenido en un año.

Además, el mercado del alquiler está poco desarrollado en España y, con la crisis, el panorama no cambia. Los precios en alquiler bajan, aunque a menor ritmo que los de viviendas. Y la asequibilidad del alquiler es baja. En el cuadro, los umbrales de precio (asequible) son los que se considera el Objovi. 

Y todo lo que has leído hasta aquí es válido únicamente si tienes trabajo. Asequibilidad del alquiler, endeudamiento tolerable... Los datos de los cuadros de la infografía solo se aplican a las personas asalariadas. Los parados quedan fuera de esas estadísticas. Y cada vez son más, muchos más. Si la regionalidad del paro global parece clara, con un eje sur-meditarráneo más deprimido, en el caso del paro joven (menores de 25) las altísimas cifras son generales en todas las áreas. 

Extraido de: www.nestoria.es/